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誰追熱了杭州地市
杭州今年前5個月以1129億元賣地收入傲居全國榜首,延續2018年土地出讓金全國第一勢頭,再度趕超北上廣深一線城市。
財經  2019-06-11 10:38
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杭州今年前5個月以1129億元賣地收入傲居全國榜首,延續2018年土地出讓金全國第一勢頭,再度趕超北上廣深一線城市。

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中房報記者 李燕星|北京報道

杭州今年前5個月以1129億元賣地收入傲居全國榜首,延續2018年土地出讓金全國第一勢頭,再度趕超北上廣深一線城市。

先看5月的一組數據,杭州主城涉宅地全部封頂,最高自持26%。其中,榮安祥符項目需自持5%,禹洲祥符東項目需自持3%;丁蘭宅地9分鐘溢價封頂,競得者電建自持比例高達26%;文暉“城市之星”綜合體地塊由嘉里以總價樓面價29677元/平方米+自持8%競得。

這只是“宅地封頂競自持”的冰山一角,根據中國房地產報記者整理的《2019年1至5月品牌房企在杭拿地數據》,有5家品牌房企拿地溢價率超40%,其中,佳兆業3月20日在余杭區拿地溢價率達49.8%,綠城3月29日在蕭山區拿地溢價率也達49.8%,合景3月29日在余杭區拿地溢價率同樣達49.8%。

受此影響,近期杭州調整土地出讓規則,宅地溢價上限由去年的50%下調至30%。再看5月的一組“中止”動作,浙江省土地使用權網上交易網站顯示,富陽區掛牌計劃于6月出讓的4宗涉宅用地全部“中止交易”,這四宗土地的起價與封頂樓面價來看,溢價率均超過49%,被外界認為是“中止”的重要原因。

從宅地封頂競自持到下調土地溢價率,足以驗證杭州近期市場層面的火熱傳導效應。那么,是誰讓杭州成為兵家必爭之地,又是誰將去年下半年頻頻流拍的杭州重新推至2019年的聚光燈下?

品牌房企角逐強二線城市

杭州今年以來推地節奏逐漸加快,且在核心區域地段推地數量較多,根據中國房地產報記者統計,今年1月至5月,全國品牌性房企在上城區、下城區、拱墅區以及西湖區等中心區域共拿地8宗,超過其拿地總量的四分之一。業內人士認為,杭州加速供地的必然邏輯之一是庫存告急,截至今年3月31日,杭州樓市可售“352萬平方米”,出清周期“4個月”。

與此同時,全國性品牌房企在杭拿地的速度也呈上升之勢。根據中國房地產報記者統計的《2019年1至5月品牌房企在杭拿地數據》來看,全國性品牌房企1月和2月分別拿地4宗和2宗,3月增長至8宗,4月進一步達到高峰13宗,5月回落至3宗。總體看來,前5個月進入杭州拿地的品牌房企至少有23家,其中,綠城、德信、濱江、中鐵建等幾家房企不止一次拿地。

對此,克而瑞杭州機構研究經理錢鈺玲告訴中國房地產報記者,“今年來年以來,土地出讓的地塊位置比較核心,所以房企競爭激烈程度較高,近期關注和布局杭州房企的數量都有所增加。另外從宏觀環境來看,整體金融環境寬松,房企在年初階段融資相對容易,資金相對充裕,拿地積極性增高。”

某大型房企杭州公司投資部人士對中國房地產報記者分析稱,“第一,一線城市投資門檻高,房企向強二線城市聚攏,杭州排在強二線城市最前端;第二,整體融資端口放開,貨幣超發,房地產市場迎來一些機會;第三,局部項目的限價突破,給房企帶來了曙光;第四,杭州整體政策面比較溫和,營商環境有優勢。”

除了金融環境、城市優勢以及政策微調帶來的利好,多家房企近來也將杭州作為業績新增長區域。可以佐證的一兩個例子是,在融創2018年的銷售業績分布中,杭州是其7個銷售額破200億元的城市之一,而在《觀點指數 · 2017中國房地產企業銷售金額TOP100》中銷售額顯示為751.8億元的融信集團,其事業部負責人更是在2018年融信中國城市論壇上透露,未來公司會繼續深耕長三角市場,尤其是在浙江杭州及環杭州灣地區,且當年在杭州地區的銷售額為400億元。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴中國房地產報記者,“很多房企這兩年的業績成長其實依賴杭州而起,所以它們對于杭州市場的投資高度認可。這也可能會導致其后續會繼續追加投資,很多做精品的房企都愿意把杭州作為投資目的地。”

源于國際定位下的城市變遷

事實上,土地供給增多與需求預期增加所拉動的市場火熱,是杭州這座城市進階的一個截面,后者折射出這座城市在需求規模與質量變革過程中可供土地數量增多的根本原因。

中國房地產報記者查閱杭州市人民政府辦公廳印發的《2019年度杭州市經營性用地出讓、收儲和做地計劃的通知》,全市計劃做地1968宗、共計104866畝,其中主城區1428宗59033畝,市區1788宗91668畝。

可以看到,杭州2017年和2018年的供地數量是11253畝和15115畝,2019年的供地數量進一步增加,其中很重要的一部分來自城中村改造。2016年11月開始,杭州全面啟動城中村改造5年攻堅行動,計劃從2016年起,5年內完成246個城中村改造。

杭州地市的發力也正是從2016年開始的,在經歷了漫長的“失去的5年”后,2016年至2019年5月,土地出讓金頻頻冠以“全國第一”“全國第二”,印證了一個城市擴容進階的全新面貌:杭州正在根據“城市國際化”、“擁江發展”等重大戰略部署,加大住宅用地以及有市場需求的商服用地收儲力度。

嚴躍進表示,“從城市角度來說,杭州樓市近幾年雖然面臨很多調控,但屬于熱度不減的城市,市場交易也很活躍,這與亞運會概念刺激等有密切關系,同時受益于各類基建和規劃等利好因素。”

尤其2019年全國兩會明確提出,將長三角一體化協同發展上升為國家戰略,編制實施發展規劃綱要,杭州作為長三角南翼中心城市,打造“三城一樞紐”的目標明確,這些都將長遠地影響房企對杭州的預期。

錢鈺玲告訴中國房地產報記者,“一方面,杭州承接亞運會使得房企預期走高,加上年后樓市‘小陽春’與前短時間限價松動的跡象(現在收緊了),導致房企預期抬升明顯,土地市場熱度走高;另外,跟同類二三線城市相比,比如近期土地市場同樣火熱的南京、蘇州等城市,它們的政策都從緊,相比之下,杭州的政策還算寬松,房企預期不減。”

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| 李燕星 | 編輯:本站編輯| 2019-06-11 10:38

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