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融資成本分化加劇 “股+債”或成中小房企破局之道
總體來看,國資背景上市房企或百強房企在資本市場更容易以更低的成本、更多的渠道獲取資金,而中小房企融資難度依然不減。
市場研究  2019-04-08 15:52
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總體來看,國資背景上市房企或百強房企在資本市場更容易以更低的成本、更多的渠道獲取資金,而中小房企融資難度依然不減。

■中房報記者 唐珊珊 北京報道


進入2019年,被抑制已久的融資渠道似乎略有放松,各路房企紛紛抓住這個難得的融資窗口期開始密集發債。據wind數據顯示,截至3月26日,今年以來發行房企信用債248只,融資金額逾1823億元,遠遠超過去年同期的130只和1246億元。另據中原地產數據顯示,今年3月以來,房地產企業的融資規模已經接近3000億元,日均融資超近100億元。


讓人略感欣慰的是,相比去年動輒兩位數的融資成本,今年也有所下降。據統計,今年主流房企的境外融資成本在6%~8%之間,境內公司債成本多在5%以內,部分渠道的成本甚至降至4%以下。


總體融資環境的改善并未讓中小房企感到樂觀。一位成都本土房企負責人表示,“今年的融資環境雖然相比去年要稍有緩和,但中小企業融資難度依然不減,資源更傾向于規模房企”。拓展多元化融資渠道仍然是中小房企的必修課。


馬太效應明顯


融資成本兩極分化


雖然今年融資環境略有緩和,但不同規模房企之間的融資成本差距進一步拉大。萬科在2月底發行的一筆20億元的債券利率只有3.65%,較去年10月發行的債券利率下降了0.53個百分點;華遠地產于3月27日發行的一筆5億元短期融資券,利率僅為3.94%;世茂于前一日發行的10億元短期融資券,利率為3.67%;2月18日,龍湖公告擬發行22億元公司債,最高利率5.3%;龍光等中型房企發行的公司債,成本也低至6%以下。在已披露的數據中,融資成本最低的是招商蛇口發行的150億元可交換債券,票面利率0.1%。相比前1~2月,本月房企融資成本較上月有明顯下降,約在3%~7%之間。


海外融資方面,華潤置地、旭輝、世茂房地產、遠洋地產等企業融資成本均在8%以下,融資成本相對較低。融資成本最高的是華夏幸福境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外發行5.3億美元的高級無抵押定息債券,票面利率為8.625%。今年以來,融資成本最高的是當代置業的一筆美元境外優先票據,票面利率高達15.5%。此外,明發集團、國瑞置業和景瑞控股三家房企發行的境外融資債券或優先票據融資成本也較高,分別達到15%、13.5%和13%。


總體來看,國資背景上市房企或百強房企在資本市場更容易以更低的成本、更多的渠道獲取資金。“較低成本的資金直接決定企業的凈利潤率,對房企來說是制勝的關鍵。對于銀行來說,今年投入房地產的資金依然沒有完全放開,所以會優先選擇規模房企。對于中小房企而言,雖然有相關政策扶持,但如何引導這些資金到位一直是個難題。”昆侖銀行高級經理李大川在接受中國房地產報記者采訪時表示。


“監管層也在局部放寬優質房企的融資通道,后續融資環境可能會持續改善,但在我們看來,規模房企和中小房企之間的利差會明顯增大。”民族證券交易所一位資深經理告訴記者。

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“股+債”或成中小房企融資破局之道


對于規模房企來說,可供選擇的融資渠道依然很多,包括信貸、股權融資、公司債、短期票據、私募、海外債、REITs等路徑均在選擇之列,只是成本高低不同。但對于中小房企來說,融資渠道則十分有限。雖然可以通過信貸、私募等渠道獲取資金,但融資成本一直居高不下,一般融資成本在年化15%~18%。


今年3月,重慶老牌本土房企重慶典雅房地產開發集團被曝破產重整,4家信托公司和14家銀行牽涉其中,多筆債務無法執行。隨后浙江紹興保億置業有限公司、武漢匯新房地產開發有限公司等一批中小房地產商也傳出破產消息。去年安徽、重慶、廣州等地已經有十多家房企因資金鏈原因倒閉,這些事件也暴露出目前中小房企所面臨的融資困境。


在2018年以前,一些中小房企可以通過流動資金貸款、委托貸款、轉貸等一些灰色渠道獲得資金,但隨著監管力度的加大,目前已很難行得通。今年以來,一些中小房企逐漸放開股權融資,這種方式可以以較低成本獲取資金。


目前股權融資對于中小房企來說是一個發展方向。早在去年1月,國家發改委就印發了市場化銀行債權轉股權實施中有關具體政策問題的通知,明確允許采用股債結合的綜合性方案降低企業杠桿率。允許實施機構設立私募股權投資基金開展市場化債轉股,支持民營、外資等各類所有制企業開展市場化債轉股。因此從去年開始,房地產項目股權投資逐漸增多,開發商迫于融資壓力被迫放開股權融資。一段時間的探索之后,雙方找到了互相配合的“股+債”模式。


目前通行的做法是:以股+債形式備案:如果只是為了通過備案,就做成結構化安排,優先股:劣后債=1︰1;如果是真股,則是股+股東借款,股進資本公積,債以股東借款的形式進入項目公司。


開發商詬病的資本公積部分無法抵稅的問題,有機構進行了探索,在項目公司上面設一層平臺公司,并按100%的股權和資本公積進入平臺公司,再完成產品的備案。這樣,平臺公司和項目公司之間可以做一層股東借款,資金進入的時間節點不受限,股東借款也可以開票,解決了稅務問題。


但目前股權投資仍存在一些問題:一是監管部門備案障礙;二是公司內部風控障礙;三是地產項目股權投資沒有復制性;四是募資難度非常大。募資難是股權融資目前最大的難題。


對于金融機構來說,目前股權投資經驗不足,與大開發商合作雖然資源雄厚,但容易失去主動權。不如嘗試和手中握有大量優質資產的中小型開發商合作,雙方優勢互補,獲得雙贏。

| 唐珊珊 | 編輯:本站編輯| 2019-04-08 15:52

標簽:融資 中小房企
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