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恒隆陳啟宗:看錯香港 看好內地消費市場
“關于中美貿易戰,現在的中國不像上世紀80年代的蘇聯。就經濟而言,前者充滿活力;后者則受諸多問題困擾。”
商業地產  2019-09-25 18:11
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“關于中美貿易戰,現在的中國不像上世紀80年代的蘇聯。就經濟而言,前者充滿活力;后者則受諸多問題困擾。”

小祁

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圖片來源:恒隆集團2018年年報


編者按:日前,恒隆集團、恒隆地產董事長陳啟宗先生照常親筆撰寫恒隆集團及恒隆地產2019年中報兩份致股東函。


長達兩萬字的股東函中,在他看來,世界或正進入一個新階段。陳啟宗表示雖然內地亦受到中美貿易戰的打擊,然而影響并非負面,甚至是輕微有利的。未來就經濟而言,中國更是充滿活力;而對于國內高端消費市場,就恒隆目前業績數據來看,增長勢頭非常強勁,且連續增長的勢頭會持續一段時間;而對于租賃物業方面,恒隆所擁有的辦公樓目前業績也是十分理想。


以下為恒隆集團2019中期報告董事長致股東函全文,轉載時有刪減修訂。


談貿易戰  看好內地消費市場


“關于中美貿易戰,現在的中國不像上世紀80年代的蘇聯。就經濟而言,前者充滿活力;后者則受諸多問題困擾。”他在這封信中如是描述。陳啟宗表示雖然內地亦受到中美貿易戰的打擊,然而為保持國內生產總值增長,內地通過增加公共投資和刺激國內消費,“這對市場來說是非常有利的”。


(奢侈品行業)


他舉例表示,在中國國民購買的所有高端時尚產品中,僅有略超過四分之一是在國內交易,這個數字在未來六年有望增長至約50%,恒隆最近的收入增長和頂級時裝品牌的近期經驗均可引證這一點。 


恒隆的購物商場過去六個月的業績表現與去年同期進行比較,上海恒隆廣場的零售額及租金收入都保持兩位數增長。另一座五星級購物商場——無錫恒隆廣場,零售額及租金收入分別增長25%和26%。隨著若干高端品牌的進駐,大連恒隆廣場的零售額及租金收入分別躍升27%和30%。往后的幾個月會有更多品牌進駐。濟南恒隆廣場(預計不久將同樣升級至五星級)的零售額及租金收入分別增長11%和12%。


恒隆的次高端物業──沈陽的皇城恒隆廣場業績也非常出色,零售額及租金收入分別增長29%和23%。連恒隆兩個表現稍遜的購物商場亦實現個位數的低增長。他認為,這組業績數據證實了中國國內消費表現良好,特別是奢侈品消費方面。這與相關報告以及在中國營運的主要時裝品牌的業績表現相符。目前為止,增長勢頭似乎非常強勁,且連續增長的勢頭可能會持續一段時間。在恒隆的業務市場不斷擴大的同時,亦不可忽視令人頗憂心的地緣經濟環境。事實上,世界或正進入一個新階段,與恒隆數十年來所慣常看到的大相徑庭。


談市場:看錯香港  看好內地


在談到香港市場的時候,陳啟宗六個月前曾撰述:“我們對內地市場審慎樂觀,但始終看好香港經濟及物業市場的前景”。但在此次股東函中,他卻一改之前的觀點“用“看好”一詞描述香港卻是大錯特錯。他認為倘若香港動蕩持續,樓市亦會受到沖擊,成交量將下跌,最終樓價也可能下跌。恒隆不再認為今年下半年能夠保持與首六個月同樣的增長水平。全年甚或會低于大勢一個百分點。長期影響又將取決于紛亂何時及如何結束。因著以上所述,很難想像香港整體經濟會不受沖擊。問題只是,傷害有多深,復蘇就有多慢。


對于內地辦公樓市場,陳啟宗表示非常理想。大量的經濟活動可使空間得到充分利用,在恒隆擁有辦公樓的每個城市包括上海,所建的都是這些城市前所未有的首個真正甲級辦公樓。如今,中國人是全世界最具慧眼的購物群體之一。以往他們別無選擇,只能進駐不達標的樓宇。但隨著恒隆的到來,確切地提高了他們對優質辦公樓的鑒賞力,有能力負擔優質空間的租戶不會希望再回到劣質空間。


談策略:關注五個市場要點及營商模式


在致恒隆主要附屬公司恒隆地產股東的函件中,陳啟宗用一句話重申該策略:“在中國經濟蓬勃的城市,發展和持有以高端或次高端購物商場為核心的世界級商業綜合項目,并加以管理以作長期出租,而該等購物商場須為其細分市場中的龍頭。”


在市場要點方面,中國的零售市場規模龐大,且其前景相對確定。國內消費較國內生產總值增長為快。高端及次高端細分市場的發展尤其迅速。市場競爭少。恒隆的利基市場預期會持續增長至少30至40年。


在恒隆所制定的10個營商模式要點中,陳啟宗表示:“在營商模式方面,恒隆的購物商場不太可能被科技或其他營商模式取代。”


恒隆的硬資產既是長期持有,沒有過時這回事,又可靈活使用。恒隆是資本密集,而不是勞動密集、科技密集或規管密集;恒隆不依賴任何價格可能大幅波動的單一商品。


在財務方面,恒隆享有可靠且增長穩定的優質經常性收入。由于不難估計開支,盈利能力在某程度上比較容易預測。恒隆的業務亦可帶來相對較高的投資回報,較少人察覺的是資本可以有可觀增值的可能性。一旦恒隆的市場領導地位得以穩固,這地位便極具防御性。


管理此類業務并不過度復雜,亦不靠個人,而是仰賴一個以企業文化支撐生態系統內的團隊。


恒隆的營商模式理念簡單,但執行起來卻非常困難。要取得成功,管理層必須恪守高端商業(特別是零售)地產業的五個基因,即最佳的位置、充足的土地面積、政府制定的合理發展大綱、妥善的設計和優良的施工。時間跨度必定較長且需要耐心。必須做好等待的準備,良久地按兵不動,伺機而行。


對品質的堅持是必要的,且須隨著時間的推移取得經驗和知識。盡管犯錯在所難免,但須竭盡所能避免重大失誤。所有這些守則構成達至成功至關重要的思維方式,這確實很難執行。


恒隆的營商模式尤其適合家族控股公司,特別是上市公司,因為資金需求龐大。通常只有富裕的家族,方有如此長的時間跨度。亦因此,這種模式的特點對控股家族極具吸引力。從上述說明不難得出結論:此營商模式尤其適合長久的財富創造。


一般而言,優質的房地產屬于相當不錯的資產類別,通常用作資本保值和增值。住宅和辦公樓的業權通常會被中期或長期持有。然而,恒隆和其他人的經驗顯示,零售物業可產生更高或極高的回報。 


總而言之,本人預期前景可期。唯一令人失望的是香港,由于其社會問題,香港不會如恒隆希望般快速增長。恒隆會竭盡所能,以內地預期租金的增幅彌補差距。

| 中國房地產網 | 編輯:小祁| 2019-09-25 18:11

標簽:恒隆,陳啟宗
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