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爛尾之后再爛尾 起底四川資中第一爛尾樓局中局
“工抵房”局中局的糾紛背后,不僅使購房人遭受損失,更使地方政府遭受質疑。
首頁輪播  2019-06-10 16:48
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“工抵房”局中局的糾紛背后,不僅使購房人遭受損失,更使地方政府遭受質疑。

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住宅、賓館、寫字樓已完成主體建設,面臨爛尾


中房報記者 高拯坤 | 四川資中報道


“工抵房”局中局的糾紛背后,不僅使購房人遭受損失,更使地方政府遭受質疑。


中豪·資洲印象——這個號稱“資中第一爛尾樓”的項目,自2013年開盤就一度陷入資金斷裂的尷尬境地。在這之后,隨著當地政府幫扶工作的開展,項目復工并逐步恢復了正常。讓人沒有想到的是,在這看似平靜的背后,已經爛過尾的項目再次爛尾,官司纏身,解決起來遙遙無期。


2015年10月,中豪·資洲印象項目開發方被暫停網簽備案,2017年2月資中縣人民法院對該項目未網簽的400余套住房進行查封,2018年9月四川省自貢市中級人民法院再次查封了“中豪·資州印象”的房產。在這期間,管理混亂的開發商為解決資金難題,存在以房抵債、以房抵工程款、股東或施工單位私下銷售房屋造成一房多賣等違規行為。


“這里面糾紛太多,涉及地方政府和企業等多方面。”法律人士稱,中豪·資州印象剛開始爛尾時沒有訴訟,解決起來比較容易。當時有人提出過較為明確的解決對策,但由于當地政府對于這方面工作不熟悉,并沒有取得太多進展。隨著拖延,后續訴訟增多,自貢和資中法院也進行了查封,局面越來越僵化。


上述法律人士表示,政府應將相關部門及開發商、農商銀行、承建商聚在一起協商,爭取將銀行查封的先解封,隨后就監管資金如何分配問題達成共識,這樣才有可能將這個項目盤活。


資中縣住房和城鄉規劃建設局2019年年初的一則回復顯示,目前,縣公安局經偵大隊和縣人民法院正對該項目的債權債務和違法預售等情況進行調查處理。


房源早被查封還偷賣


“我們質問開發商當初為什么不告訴我們實情,他說‘能告訴嘛,告訴了你們還會買嗎?’”這看似無理的一幕讓購房人至今記憶猶新,又很無奈。


2017年下半年,由于孩子到了入學年齡,在成都工作的蘇錦華(化名)決定回到老家四川省內江市資中縣置業,并選中了“中豪·資州印象”的一套高層住宅。“去售樓處看房時,工作人員說可以買開發商的房子,也可以買承建商的房子,品質相同,承建商的要便宜些,但是必須全款。”第一次購房的蘇錦華并不知道“工抵房”背后的風險,在工作人員的說服下,他查閱了開發商和承建商出示的抵押協議,并最終決定購買承建商手中的房源。“那么多人都在買,怎么會有問題?”


部分抵押房源表


蘇錦華提供的購房憑證顯示,2017年10月31日,他(乙方)與中豪·資州印象的出賣人資中中豪房地產開發有限公司(乙方,以下簡稱“中豪地產”)簽訂了《商品房買賣(訂購)協議》,總房款35萬余元,中豪地產保證該房源能夠辦理正式網簽合同,交房時間為2017年12月31日。協議還明確指出,甲乙雙方簽字認可生效,一式三份。據蘇錦華介紹,丙方簽字人鄧某,實則為該項目的承建商四川金源建設有限公司的一位負責人。


兩個月之后,中豪地產并未按期交房,一直拖到了2018年3月才貼出了《交房公示》,并計劃分兩個階段進行。第一階段是購房人已經網簽的,于2018年3月5日~31日陸續交房;第二階段是購買商鋪和未網簽的,于2018年4月1日開始交房。


“第一階段順利交房之后,第二階段就不交房了。”在蘇錦華的追問下,開發商說了實話,意思是開發商不敢交房,交了就會犯法坐牢。“這些房源早在2015年10月就被成都農村商業銀行股份有限公司都江堰支行(以下簡稱“都江堰農商行”)凍結了網簽。2017年2月份又被四川金源建設有限公司和云南白邑建筑工程有限公司查封。”當蘇錦華質問開發商當初為什么不告訴實情時,開發商表示政府規定了中豪·資州印象的完工時間,他們急需建設資金,不告知實情是不得已而為之。


中國房地產報記者查閱了相關資料,并多方聯系該項目的當事人了解到,2015年10月9日,由于中豪地產貸款未能清償與都江堰農商行產生的債權債務糾紛,都江堰農商行作為該項目的在建工程抵押權人,不再同意該公司預售商品房,并書面來函要求資中縣房管局停止其網簽備案,縣房管局按照政策暫停了中豪地產的預售網簽行為。2017年2月,為保障施工單位及購房戶的合法利益,資中縣人民法院對該項目未網簽的400余套住房進行查封。2018年8月1日,針對中豪地產與都江堰農商行借款合同糾紛一案,經四川省高級人民法院裁定,由四川省自貢市中級人民法院立案執行,并于2018年9月3日查封了“中豪·資州印象”的房產,查封期限為三年。


“開發商資金困難時,為了保證項目后續的開發與建設,向銀行或者承建商等進行融資是‘工抵房’出現的原因,即將房地產項目中尚未出售房屋的全部或部分進行抵押。”北京市東元律師事務所合伙人律師李松表示,現在這種情況越來越多見,經濟下行,銷售困難時,開發商將房子抵押給別人,如果無法回籠資金,抵押權人可以實現擔保物權,就房子拍賣、變賣價款優先受償。


爛尾之后再爛尾


資金問題或許是導致中豪·資州印象爛尾的根本原因。中國房地產報記者調查獲悉,“中豪·資州印象”項目屬區域性城市綜合體性質,由中豪地產投資,自貢市第一建筑工程公司、云南白邑建筑工程有限公司資中分公司、四川金源建設有限公司承建,于2012年8月12日開工。項目位于資中縣重龍鎮濱江東路,背靠當地著名景區重龍山,南望穿城而過的沱江,周邊醫療、教育等配套較為齊全,是當年較為火爆的江景房之一。項目建設內容包括賓館、寫字樓、獨棟商業和住宅,總占地面積53418平方米,規劃總建筑面積約40余萬平方米,項目計劃總投資約13億元。截至目前,項目住宅已建成,部分已交房;賓館、寫字樓已完成主體建設但尚未交房,商業中心已完成基礎頂板澆筑,但看不出有復工跡象。


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商業中心已完成基礎頂板澆筑,但看不出有復工跡象


資中人對于這個號稱“資中第一爛尾樓”的項目并不陌生。有知情人士透露,中豪·資州印象爛尾由來已久,受經濟及房地產市場銷售下滑等因素影響,從2015年起因建設資金問題停工達兩年之久,該項目合同約定最早交付時間為2015年12月31日,最長逾期交付已達3年2個月。


時至今日,網絡上仍然能夠查詢到當年爛尾的痕跡。資中縣住房和城鄉規劃建設局2016年7月12日在人民網地方領導留言板的回復顯示,為了處理此事,資中縣于2016年4月6日成立了由縣委、縣政府領導為成員的“中豪·資州印象”項目幫扶工作領導小組。主要做法是協調開發商與施工單位達成共識,在開發商提供部分建設資金的情況下,由施工單位墊資進行后續建設;協調開發商與電梯公司簽訂電梯購買安裝合同,電梯設備將陸續進場并在近期進行安裝;協調水、電、氣等企業,按照“先安裝,后付款”的方式解決配套設施安裝的問題。


該回復還明確,為確保工程順利完工,使各方權益得到保障,資中縣委、縣政府將按照“主動介入,強化監管、資產重組、多方幫扶”的思路,有組織,講方法,依法依理公平處置后續問題,進一步督促、協調開發商多方籌集資金,加強資金監管,確保籌集資金用于后續工程建設,堅決防止“爛尾樓”現象的發生。


中國房地產報記者查詢到的一則消息顯示,2016年1月12日,資中縣與臺灣太平洋集團就入駐資州印象、投資資州印象商業綜合體進行了洽談。消息還顯示,資州印象商業綜合體項目,總商業面積80000平方米,其中商業中心50000平方米,商業街30000平方米。太平洋集團入駐資州印象商業綜合體后,可實現年就業人員4800人次,每年帶來42500萬元的消費,實現2975萬元的本地稅收。


資中縣住房和城鄉規劃建設局2016年12月15日的另一份回復還指稱,縣政府階段性幫扶中豪·資州印象正在積極實施中,年前做好復工準備工作,春節后組織各個施工單位全面復工,爭取到2017年6月底完成該項目。


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涉案的《商品房買賣(訂購)協議》大同小異


一個有趣的現象是,蘇錦華簽訂的《商品房買賣(訂購)協議》上,房款繳納時間為2017年6月28日,但據他回憶,房款的實際繳納時間與簽訂協議的時間相同。“我問工作人員為什么這么寫,他說不這么寫政府知道了要怪罪。”


蘇錦華等購房人表示,雖然中豪·資州印象經過第一次爛尾之后名聲不太好,但是想到當地政府已經派駐幫扶小組之后就打消了顧慮。“2013年中豪·資州印象的廣告打的熱火朝天,作為政府招商引資工程還上了資中電視臺。”


官司纏身


2018年4月之后,無法收房網簽的購房人開始陸續到省市縣三級政府的主管部門上訪,并未獲得比較明確或清晰的答復。2018年5月,購房人代表還將材料遞交給了在成都巡查的中央巡視組,隨后回到資中房管部門進行協商,但仍未得到有效處理。


2018年7月5日,資中縣住房和城鄉規劃建設局針對網簽問題在人民網再次回復稱,中豪·資州印象于2017年3月恢復施工。目前,該項目住宅部分已完工,并進行了五方責任主體驗收。未進行網簽備案的購房戶,由幫扶工作領導小組統一安排律師免費起訴中豪公司,縣法院逐一核實解決,目前已有部分未網簽購房戶通過司法途徑得到了解決。


四川省自貢市中級人民法院的一份裁定書顯示,一位于2014年與中豪地產簽訂《商品房買賣合同》的購房人,對該院因都江堰農商與中豪房地產借款合同糾紛案查封的“中豪·資州印象”XX幢XX單元第XX層XX號房屋提出書面異議。該院受理并終止了對該房源的查封。


破解第一重查封似乎看到解決路徑,但第二重該怎么辦?2019年1月,仍然無法收房的購房人代表又找到了“中豪·資州印象”項目幫扶工作領導小組組長、資中縣副縣長。據蘇錦華回憶,這位胡姓副縣長當時給的答復仍然是“去打官司”,并以有事為由離開,隨后幫扶小組和開發商給出了解決對策,每戶補交兩萬元就可以收房,具體辦法是先起訴確認購房協議有效,將資中縣人民法院查封的房源解封,并且房子判給購房人,至于自貢市中級人民法院查封的另行處理。


中國裁判文書網的信息顯示,2018年,多名購房人向資中縣人民法院提出申請,要求依法確認其與中豪地產簽訂的《商品房買賣協議》有效。對此,蘇錦華稱:“我們有12戶提起了訴訟,但是政府又叫我們撤訴,撤訴之后有人補交錢申請解封,法院才判合同有效。我們大多數人并不認同補交錢,到現在我們也沒有收房。”


四川省自貢市中級人民法院的另一份裁定書則顯示,有購房人在資中縣人民法院判決《商品房買賣協議》有效之后,到該院上訴,訴求為對該房屋及對應的國有土地使用權享有優先權。法院認為,但該商品房買賣協議實為以房抵債的協議,購房人未提交案涉房屋已實際交付的證據,不能證明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋,故不符合對物權期待權予以保護的條件,不能排除對四川省資中縣重龍鎮濱江東路1號“中豪·資州印象”XX號樓XX單元XX號房屋的執行。


Wind中國企業庫的信息顯示,中豪地產注冊成立于2012年9月21日,法人代表易某君,為云南恒沃房地產開發有限公司子公司,實際控制人為宋某。早在2016年,就有小額貸款公司、建材公司因買賣合同糾紛向法院提出申請,要求凍結相關人員及中豪地產相應數額的財產或銀行存款。四川省威遠縣人民法院2016年的一份民事判決書還顯示,2013年原告威遠某貿易公司向四川金源供應鋼材,中豪地產為四川金源提供連帶責任擔保。2014年,中豪地產以在建的34套房源銷售總價1000余萬元向原告抵償鋼材款。按照約定,以房抵債應按照中豪·資洲印象同類房源平均銷售單價的85%折算,因此,中豪地產應向原告補足抵債差額180余萬元。2015年原告與中豪地產對賬,發現其占用原告資金230余萬元,四川金源則拖欠貨款280余萬元。


中國房地產報記者不完全統計,涉及中豪地產及云南恒沃房地產開發有限公司(均為被執行人)類似的買賣合同糾紛有數十起,原告除涉及此事的供貨單位以外,還包括因建設土地使用權出讓合同糾紛將中豪地產告上法庭的資中縣國土資源局。中豪地產被列為被執行人多達40余次,涉案金額近10億元。除時間較早的判決查封、凍結了相應的財產或銀行存款,剩余的多顯示申請執行人發現被執行人有可供執行財產的,可以再次申請執行。


拖延導致問題難解


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購房人多次通過網絡維權


“這里面糾紛太多,涉及政府和企業等多方面。”一位曾深入了解此事的法律人士告訴中國房地產報記者,中豪·資州印象剛開始爛尾時沒有訴訟,解決比較容易,也有人曾提出過較為明確的解決對策,但是因為當地政府對于這方面工作不熟悉,沒有取得太多的進展。隨著拖延,后續訴訟增多,自貢和資中法院也進行了查封,導致局面越來越僵化。“網簽備案關閉之后,開發商只能將房子私下賣給購房者,這樣購房者的權益就很難保障,也直接導致這個項目的混亂,甚至出現了一房多賣的現象。”


上述法律人士坦言,只有政府將相關部門及開發商、都江堰農商行、承建商聚在一起協商,爭取將銀行查封的先解封,然后就監管資金如何分配問題達成共識,這樣才有可能將這個項目盤活。至于如何分配則需要實際的測算,查清目前可售房源有多少,徹底搞清楚房源的權屬關系。


“當開發商的資金不足以一次性解押全部房產時,可以解押獨立單位。開發商通常采用這種方式,摸準了購房人法律意識缺乏且遇事息事寧人的心理。開發商聲稱業主只要補錢就可以收房,一旦有業主補交之后順利收房,無疑會愈發助長開發商的投機心態。”李松稱,如果購房人明知道是“工抵房”還進行購買,那就提前預見以此可能造成的風險。按照開發商與購房者之間簽訂的房屋買賣合同,開發商在約定交房的日期沒有交房的,購房者可以要求其承擔相應的違約責任。他建議,購房者在購房時可以找大型中介公司幫忙進行交易。一般中介公司對購房流程較為熟悉,風險把控能力強,防范意識強,比如他們會對流程進行監控,在買方出款前會做好司法凍結及抵押情況的調查。


資中縣住房和城鄉規劃建設局2019年年初的一份公開回復顯示,由于中豪公司管理混亂,存在以房抵債、以房抵工程款、股東或施工單位私下銷售房屋造成一房多賣等違規行為。為了保護購房人合法權益,幫扶工作領導小組要求中豪地產暫停銷售,并進行清理。目前,縣公安局經偵大隊和縣人民法院正對該項目的債權債務和違法預售等情況進行調查處理。


針對此事,中國房地產報記者通過微信聯系了中豪地產法人易某軍,并登門資中縣相關部門希望獲取最新進展,但截至發稿均未獲得回復。


記者觀察


監管不能被樓市套路綁架


發生在資中這座小縣城的故事似乎有種魔力,讓人愈發地想探尋其中的奧秘。在當地采訪的過程并不順利,作為記者,我希望這篇新聞報道盡可能詳盡還原真相,也希望這個延誤時機后所滋生的糾紛增多,涉及的利益關系太多的僵局,能夠獲得好的化解。


不容樂觀的是,在這場“工抵房”的糾紛中,每一個參與者都已經不能獨善其身,否則必將陷入完全的死局。購房人法律意識淡薄令人惋惜,當地政府和企業的反應,令人嘆息。


這個事件不禁讓人發問,是什么讓一件容易之事,變得愈發復雜?因地制宜解難題,化糾紛,這不是中央一直在倡導和要求的嗎?為什么沒有被重視。矛盾總是要面對,要破解,在這一過程中,當地政府還是應該有所擔當,拿出辦法,不能有拖延心態把矛盾留給后人。


| 高拯坤 | 編輯:本站編輯| 2019-06-10 16:48

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