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房企買地之勢:激進派重倉
在頭部房企紛紛放慢投資腳步的當下,這樣的擴張激情無疑對其資金杠桿是個極大考驗。
首頁輪播  2019-11-16 14:56
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在頭部房企紛紛放慢投資腳步的當下,這樣的擴張激情無疑對其資金杠桿是個極大考驗。

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 | 中房報記者 許倩 北京報道


“拿地不易,盈利不易,轉型更不易,房企從來沒有像今天這樣焦慮過。”11月第一周,在一場房地產公司董事長、總裁參加的會議上,旭輝集團董事長林中這樣說。


中國房地產報(微信ID:china-crb)記者發現,很多高杠桿房企都在悄悄收縮戰線。旭輝集團今年前10個月新增土地價值同比下降了39%;正榮集團新增土地價值同比下滑43%。從拿地金額來看,碧桂園、萬科、融創、保利占據榜單前四位,但與去年同期的拿地數據相比,無論是拿地金額還是面積,無一不在下滑。


從全國范圍來看,根據國家統計局最新數據,1~10月份,房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米,同比下降16.3%;土地成交價款9921億元,下降15.2%。


對這一態勢,經濟學者宋鴻兵置評道,全國房企之所以沒有像歷次地產周期一樣“逆周期拿地”的原因,一方面是房產銷售回款減少,同時房企融資渠道被收緊,融資成本上升,房企囊中羞澀,逆勢拿地有心無力;另一方面是房地產市場預期轉向,購房群體觀望情緒加劇,房企也對市場未來走勢趨向悲觀,因此投資偏向保守。


但逆勢之下,仍不乏激進者。今年突然殺出的黑馬房企大華集團,前10個月新增土地價值同比增幅達225%;急于赴港上市的金輝集團,新增土地價值同比增長168%;還有3年來一直在負重狂奔的弘陽地產,新增土地價值增幅達92.8%。


金輝集團高級副總裁黃俊泉表示,目前金輝的土地儲備雖已足夠支撐千億目標,但是董事長要求在2019年完成400億元的土地投資額。


在頭部房企紛紛放慢投資腳步的當下,這樣的擴張激情無疑對其資金杠桿是個極大考驗。


萬科感嘆“拿地其實很難”


在融資環境緊張,調控絲毫沒有放松跡象的市場環境下,謹慎拿地成為房企的主流態度。這其中也包括融創、萬科、恒大等頭部房企。


中國房地產報記者根據克而瑞提供的數據整理發現,碧桂園1~10月累計拿地1993.1億元(包括土地招拍掛及項目收并購所得),拿地面積6438.3萬平方米,拿地金額與面積均占據榜首,但同比卻分別下滑了35.96%及49.66%。


今年中期業績會上,碧桂園常務副總裁程光煜表示,碧桂園秉承一線到五線(城市)均衡布局的策略,公司希望是機會驅動拿地,符合標準的地才拿。


萬科保持拿地優勢,以總額1936.7億元占據拿地榜第二位,但同比去年仍下滑12.91%;拿地面積3133.3萬平方米,同比下滑18.98%。


“其實拿地很難。”萬科副總裁張旭在上半年業績會上曾對記者表示,萬科舍易取難,是因為想聚焦在經濟增長比較快,有產業有人口導入、大家都看好的地區,非常難拿地,但是還是想把戰略聚焦在長三角、珠三角、城市舊改的項目。拿地不多的另一個原因是萬科非常謹慎,保持凈負債率在40%以下,以現金流為導向,這是我們的方向。


第三名融創中國,1~10月新增土地價值1190.4億元,新增土地面積2294.1萬平方米,同比分別下滑32.43%和52.86%。


“現在土地窗口比較短,從目前情況來看,土地市場沒有轉冷,很多開發商還沒有拿到地,很多城市土地價格還沒有降低。別看現在買地便宜了,可能下個月更便宜,下下個月更加便宜,所以我們對買地市場判斷,現在買地的很多都是踩空的,融創不著急。”融創董事長孫宏斌稱,今年下半年融創將沒有拿地指標,除非有特別特別好的機會才會考慮入手。


而第四名保利發展,前10月新增土地價值1033.2億元,同比下降32.89%;新增土地面積1579.4萬平方米,同比下降36.72%。其中,10月單月拿地額86億元,同比下降53%。


不過,在TOP30房企拿地榜中,拿地指標下滑最為明顯的還是中國恒大。今年前10月恒大新增土地價值464.9億元,同比下滑60.1%;新增土地面積1972.2萬平方米,同比下滑72.55%。其次是正榮集團,前10個月新增土地價值及面積分別同比下滑43.24%和64.77%。


不過,恒大有著3.19億平方米土地儲備,恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞今年在香港業績記者會上曾表示,恒大地產提前進入了二三線城市,以低價獲取了大量優質土地資源,“即使不拿任何地,未來5~8年公司也可以保持穩定盈利”。


據中國房地產報記者統計,在TOP30房企拿地榜中,今年前10個月拿地金額同比下滑的房企有14家,拿地面積同比下滑的有18家。進入四季度,房企投資意愿進一步削減,一方面是對未來市場走勢的不樂觀,促銷售仍是第一要務;另一方面,則是出于融資收緊對于企業投資拓展的制約。


據克而瑞統計,10月份有近4成百強房企尚未納儲,不乏新城、陽光城、雅居樂等規模房企。其中恒大、碧桂園、融創、萬科等10月單月拿地銷售比十強中最低,均不足0.1,而龍湖、華潤等此前拿地相對積極的房企也在10月放緩投資腳步。這些行業標桿以及單月業績仍然較高的房企及時踩下“剎車”,一定程度上反映了當前投資趨謹慎的大格局。


經歷過規模擴張期的陽光城,也開始采取謹慎靈活的拿地機制,“去年和今年上半年拿地總金額都是占銷售額的30%左右,比例控制得比較好。公司對市場環境不敢有過高的預期,目前情況下,拿地還是要更加謹慎一些。”陽光城內部人士表示。


“黑馬”大華領銜擴張派


在房地產市場,從來不乏冒進者,畢竟這仍是一個需要競規模的行業。


拿地最迅猛的是新殺出來的黑馬大華集團。今年前10個月大華集團新增土地價值302.2億元,同比增長225%,在全國房地產企業中排第27位,而上年同期排在50名開外。而在克而瑞披露的銷售排行榜上,2018年大華集團的總銷售額為183.9億元,今年前10個月的拿地金額超過了去年銷售額,激進程度可見一斑。


資料顯示,這家不知名的房企來自上海,除在上海重倉拿地,近兩年來其先后在廣州、惠州、徐州、昆明、大理、德州、大連、蘇州等地擴圍,開展全國化布局,并在國外布局了澳大利亞市場。截至2019年6月30日,大華集團國內房地產開發用地的儲備面積為527.32萬平方米。


金輝集團也是拿地激進的典型,今年前10個月新增土地價值276.5億元,同比增長168%;新增土地面積545.7萬平方米,同比增長108%。此外,弘陽地產前10個月新增土地價值307.9億元,同比增長92.8%;新增土地面積同比增長85.71%;美的置業新增土地價值466.3億元,同比增長83.51%;新增土地面積同比增長80.54%;榮盛發展新增土地價值277.5億元,同比增長69.93%。


這些中小型房企無疑都有著擴張規模的訴求,而土地市場不斷加碼的直接后果就是,財報中的負債大幅攀升。


部分規模型房企,尤其是有著國企央企背景的房企,在融資天然優勢之下,拿地亦較為積極。


數據顯示,中海地產1~10月新增土地價值1007.1億元,同比增長11.6%;中國金茂1~10月新增土地價值700.4億元,同比增長28%,新增土地面積同比增長55.72%。


在8月的業績會上,中國金茂及中海地產均表示,下半年的土地市場還有機會,并明確表示會延續上半年的拿地姿態。


金茂方面稱,下半年會保持這樣的節奏,且今年拿地的總額會與去年持平。“很多城市今年供給計劃都比較激進的,上半年只供應了40%土地,下半年全國主要城市推地力度會加大,所以下半年會有機會。”


類似的表態出現在中海的業績會上。“中海去年新增投資安排1300億港元,上半年完成43%左右,因二季度市場調整而放慢拿地節奏。下半年,我們會一如既往按照自己的風格拿地。”中海一位高管表示,這樣能保證持續發展。


“存貨是房企未來可變現的重要資產,規模過大或過小都會造成一定的經營風險。若規模過小,房企可能會因為土地儲備不足而被動補庫存;若規模過大,房企可能會因為激進拿地策略,導致債務攀升甚至資金吃緊。”易居房地產研究院研究員姚方表示。


拿地重心:長三角與中西部


從房企的布局路線來看,長三角與中西部區域仍為其重倉之地,這延續了2018年的拿地風格。


中指院報告稱,1~10月,TOP10企業在長三角城市群拿地金額共計3261億元,位列首位;而受益于政策轉移、人才引進等政策,經濟發展提速,房企爭相進入中西部城市群,TOP10企業在中西部拿地金額共計2465億元;珠三角和環渤海城市群以1545億元和1406億元分列第三、第四位。


其中,萬科在長三角拿地金額553億元,在中西部拿地金額為410億元,在珠三角和環渤海城市群共計拿地407億元。碧桂園在長三角拿地金額488億元,在中西部拿地476億元,在環渤海拿地169億元。


在拿地策略上,萬科更注重城市圈的人口流入、產業增長等方面。如張旭所言,萬科的投資策略是希望在城市圈或者是在經濟帶上,所以沒有規定說所有四線五線城市都不去。比如在大灣區有些城市都會去,上海周邊的長三角很多城市也都會去,是因為這個地方人口還是有導入的,產業還是在增長的。


從城市布局來看,一二線核心城市仍是房企的拿地重心。龍頭房企依托自身資金、資源等優勢,在多個重點城市廣布局,而中小房企則更集中于深耕本土區域發展。


在全國土地出讓最為火熱的10大城市中,沒有三四線城市的身影,全部是一二線熱點城市,如杭州、武漢、上海、北京、南京、天津、廣州、蘇州、寧波、昆明。


杭州的土地市場交易熱度雖處于持續下降態勢,但累計成交總價仍高居各城市之首。1~10月土地出讓金共計2239億元,同比下降2%。本土房企濱江集團以229億元拿下杭州土拍市場的冠軍;同樣是本土房企的綠城中國,以116億元拿地額成為杭州土拍第二大房企;而萬科以115億元成為杭州拿地金額第三名。


武漢是僅次于杭州的第二大熱點布局城市,前10個月土地出讓金額1427億元,同比增長54%,融創中國、華夏幸福、華僑城是該區域拿地的前三甲。武漢正是中西部核心城市之一。


同屬于中西部的昆明,亦成為房企爭相布局的熱點城市,前10個月土地成交總額846億元,同比增長106%,在全國城市中排名第十。


而在上海拿地最多的正是本土房企大華集團。前10個月上海共計出讓土地金額1423億元,其中大華集團拿地額144億元。其次是綠地控股,在上海通過招拍掛市場拿地121億元。


在當前的市場環境下,多數房企在拿地上仍維持審慎的態度,甚至部分房企受制于更嚴峻的資金壓力,拿地力度可能還會進一步收縮。不過,有房地產人士分析認為,隨著土地市場不斷降溫,未來3~4個月或將出現新一輪投資窗口期,對現金流能力較強的房企而言,這意味著逆周期拿地機會的出現。

房企買地之勢:激進派重倉

| 許倩 | 編輯:本站編輯| 2019-11-16 14:56

標簽:房企 買地
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