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承德金牛山莊糾紛謎局:承建方倒欠開發商錢 購房人也錢房兩失
在一宗購房交易中,以開發商為中心,購房者與房屋項目承建公司間本應沒有直接聯系,但在承德,一個名為金牛山莊的樓盤,卻將兩者的命運綁到了一起,并隨之發生了翻天覆地的變化。
首頁輪播  2019-11-21 09:19
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在一宗購房交易中,以開發商為中心,購房者與房屋項目承建公司間本應沒有直接聯系,但在承德,一個名為金牛山莊的樓盤,卻將兩者的命運綁到了一起,并隨之發生了翻天覆地的變化。

牛圈子溝彩云嶺隧道口西側就是金牛山莊。  中房報記者李葉/攝

丨中房報記者 李葉 河北承德報道

在一宗購房交易中,以開發商為中心,購房者與房屋項目承建公司間本應沒有直接聯系,但在承德,一個名為金牛山莊的樓盤,卻將兩者的命運綁到了一起,并隨之發生了翻天覆地的變化。

“誰能想到,我給他蓋樓,最后自己卻成了欠款方?”金牛山莊6號樓承建方承德市三普建筑安裝工程有限公司(以下簡稱為“三普建筑”)實際施工人、項目經理楊靜在接受中國房地產報(微信ID:china-crb)記者采訪時表示。

另一邊,金牛山莊5號樓購房人邵英春也覺得有苦難言,“拿不到房,也退不到錢,我到現在還不敢告訴家人這件事。”

11月11日,中國房地產報記者來到了位于承德市雙橋區牛圈子溝彩云嶺隧道旁,看到了處于漩渦中心的金牛山莊——不大的樓盤總共只有6棟樓,且交通位置算不上繁華。

圍繞著它的,卻是3個建筑公司、20名購買人及開發商承德市正昊房地產開發有限公司(以下簡稱為“正昊公司”)三方連續幾年來不斷上演的官司和升級的糾紛。由于涉及方面較多,且事件錯綜復雜,承德市司法部門在介入和處理問題過程中也飽受爭議。

被拖欠的工程款

“原來我也是出門包里要裝著好幾萬的,現在出去打官司,都只敢坐70塊錢的綠皮火車,住50塊的賓館。”楊靜說道。

嚴謹點說,楊靜消費習慣發生變化的轉折點在2011年。

那一年的11月8日,三普建筑和正昊公司簽訂了建筑工程施工協議。協議約定,三普建筑在墊付正負零后,正昊公司應每月按照工程進度造價的75%給付工程款,同時約定此建筑工程因被告手續不全致使停工,被告承擔一切費用,協議第5條約定“本工程在預算中執行河北08定額,人工費執行承德市造價站每月發布的造價信息人工費價格。”

合同生效后,三普建筑于2013年3月進場施工。

“地下的打樁部分我們前期已經墊資墊完了,到地上的主體部分,他們該按照工程進度造價的75%撥款了,可是并沒有按照約定撥款。開始是說這個月沒有,我們就等到下個月,到了下個月,又推遲到再下一個月,中途偶爾給個百八十萬的。”楊靜介紹當時的情況。

這樣的拖欠問題持續了相當長一段時間,在楊靜的一再催促下,正昊公司法人王恩重組織雙方開了一次會議。“王恩重還有一個投資公司,叫承德市竑瑞達投資有限公司(以下簡稱為‘竑瑞達’),法人是他兒子——王久利,他在會上告訴我們,‘沒錢了就去竑瑞達拿,最后咱們有一筆總賬,如果工程款超了,你們就得給竑瑞達二分利息,如果沒超你們就不用掏。’”

資料來源:企查查

楊靜表示,這次會議只是做了會議紀要,并沒有簽訂合同,之后的借款合同也只有一份,由竑瑞達保存。

就這樣,楊靜借著王恩重投資公司的錢,繼續為王恩重項目蓋樓,這也為后來持續數年的官司和糾紛埋下了伏筆。

在楊靜陸陸續續從竑瑞達處借來共計603萬余元后,工程款再次進入到拖欠狀態,后期工程資金大部分由三普建筑墊付完成。期間,楊靜一度通過民間借貸向農民工發放工資。

工程即將竣工之際,經三普建筑計算,正昊集團共計欠款2000多萬元,楊靜也走上了向正昊公司討要拖欠工程款的道路,正昊公司則一直以沒錢為由拒不支付。

持續到2015年,楊靜在一籌莫展之際了解到,金牛山莊6號樓是給承德市水務局所蓋,水務局近期正準備將購房款1800萬元打給正昊公司。

同年1月14日,三普公司向承德市中級人民法院提起訴訟,并申請財產保全凍結正昊公司財產。在這份財產保全申請書上,寫著“申請人與被申請人之間因建筑工程施工合同糾紛,于2015年1月13日向你院提起訴訟,由于被申請人有轉移財產可能,特申請采取保全強制措施。請求事項:一、立即查封被申請人銀行賬號,凍結賬戶上的存款;二、如果銀行賬戶余額不足,請求凍結承德市水務局擬撥付給被申請人的購房款。”

1月16日,承德市中級人民法院下達民事裁定書,要求“凍結被告正昊公司1800萬元以內的銀行存款或同等價值財產。”

誰動了保全財產?

2017年,這場官司以三普建筑的勝訴畫上了短暫的句點。

據河北省承德市中級人民法院民事判決書(2015)承民初字第00018號顯示,到2015年工程完工,金牛山莊6號樓工程款為35068040元(3507萬元),確認正昊公司給付三普工程款12084557元(1208萬元)。

判決結果如下:

解除原(三普建筑)、被告(正昊公司)于2011年11月8日簽訂的建筑工程施工協議。

被告于本判決生效后于10日內給付原告工程款22983483.09(2298萬)元及利息(利息自2015年1月15日起按照中國人民銀行同期貸款利率計算至本判決生效之日)。

駁回原告的其他訴求請求。

因在起訴之前就申請了財產保全,楊靜松了一口氣,想著很快就能收到欠款了。判決書生效后,楊靜立即申請執行判決結果(正昊公司應向三普建筑支付2298萬元的工程款)。

等待著楊靜的卻是一個怎么也令她無法接受的回答——“保全財產早就解凍了。”

“誰解封的?不用通過我們申請方嗎?” 楊靜不敢相信,再問下去也沒人回答。

幾經輾轉和周旋,楊靜拿到了一份與解凍保全財產有關的調解筆錄和承德市中級法院下達給承德市水務局的協助執行通知書。

資料顯示,這次調解時間是2015年2月6日(筆錄中失誤記錄為1月6日),調解筆錄字跡潦草,不過也能看出調解過程并不復雜。

參與調解的當事人是正昊公司法人王恩重,委托代理人是其兒子王久利和水務局相關負責人。

崔姓審判人員簡單的了解了水務局與正昊公司的債務關系,并表示“我們查封正昊財產,水務局有義務協助。”

水務局和王久利均表示同意。同時,王久利提出,現在查封的1200萬元得支付給我方(正昊公司),解決農民工工資。

對于正昊公司還有一些財產需查封,王久利表示用正昊公司的土地抵押。

最終,水務局按約付給正昊公司1200萬元。

承德市中級法院向承德市水務局下達的協助執行通知書中寫道,解除金牛山莊購房款壹仟貳佰萬元的查封。

就這次調解和解凍財產理由的合理性,中國房地產報記者采訪了北京市漢華律師事務所律師齊正。

齊正表示,正昊公司解決自身農民工工資問題這件事并不優先于三普公司的欠款問題。但是,由于農民工屬于弱勢群體,所以一些地方法院在處理債務問題時會實行一些措施。即使如此,在這次調解中,雖然提到要用這筆錢去解決農民工工資,但沒有資料顯示,被告方提供了相關拖欠農民工工資亟待解決的證據,最終是否用于發放農民工工資沒有下文;同時,法院沒有調查其他可查封的財產或抵押物,調解中提到要用以抵押的土地,也沒有看到有提供這塊地的相關的鑒定資料;其次,原告方沒有參與到這次調解中來,既然查封可以在沒有申請者參與的情況下解凍,那么申請保全還有什么意義呢?所以,這次調解仍是比較令人費解的。

原告變被告

楊靜的煩惱還不止于此。

同年,正昊公司不服一審判決,向河北高級人民法院提起了上訴,請求撤銷原審判決。理由包括人工費用方面,雙方對協議中約定的“本工程在預算中執行河北08定額,人工費執行承德市造價站每月發布的造價信息人工費價格”理解不同等。

對于這個理由,法院予以了采納。

2017年6月19日,二審判決結果下來了。

在河北省高級人民法院民事判決書(2017)冀民終330號資料上顯示,涉案工程結算執行的是河北08定額,而勞務市場日工資與定額河北省計價依據中的綜合用工人工單價所包含的內容不同,不是同一種計價方式,當事人未明確約定“人工費按勞務市場的人工標準”的情況下,不能推定當事人選擇適用勞務市場的人工費標準。本案按照河北08定額和冀建價信【2014】10號《關于印發2013年下半年各市建筑市場綜合用工知道價審核結果的通知》計算人工費。但考慮承德地區的地理、氣候條件,施工難度相對增加,在定額計價的基礎上酌情支持差價的10%。

最終,二審在一審的基礎上,核減了7198008.52元。判定正昊公司向三普建筑支付工程款15785474.57元。

“工程款大幅縮水,我們(三普建筑)不能接受,就向國家最高人民法院提起了上訴,2018年被駁回了,現在還在抗訴。” 楊靜補充。

另一邊,正昊公司的“進攻”也遠遠沒有結束。

這一次,楊靜由一個被拖欠工程款的承建方變成了向王恩重借款的欠債方,她也站到了被告席上。

根據河北省承德市雙橋區人民法院民事判決書(2017)冀0802民初2643號資料,王恩重作為原告稱,2014年至2015年,被告因資金緊張陸續向原告借款,合計借款本金7573520(757萬)元。原告與被告約定,借款利率按月利率2%計算。但至今被告拖欠原告借款本息未還。

同時,原告提供了7份合同和收據等證據。

借款收據之一的復印件顯示,借款使用的是竑瑞達公司的借據,在公司審批處有王久利等三位負責人簽字。

對此,被告(楊靜及其他三普建筑負責人)辯稱,一、原告沒有訴訟主體資格,依法應該駁回其起訴,被告沒有在原告處借款,原告提供的《貸款合同》雖寫明出借人是王恩重,但在合同尾部注明的借款人是承德市竑瑞達投資有限公司,前后矛盾;二、出借手續與虛假合同不一致,如果是王恩重出借款項,就應當有王恩重個人與借款人之間的完整的借款手續;三、訴狀中王恩重簽字與合同中簽字并非同一人;四、借款合同是虛假合同,不能作為定案依據。

“后來我們才知道,因為竑瑞達不具備出借資格,所以王恩重以個人名義起訴我們借了他錢。”楊靜認為,明明之前說好是工程款,結果借據上是2分利息,還要我們本息一起還,這讓人無法接受。

合同造假

隨后,楊靜等被告方對原告提交的合同及借款合同的真實性提出了異議,因鑒定費支出過大的考慮,只對證據1和證據7的真實性提出鑒定申請。

雙橋區法院委托北京明正司法鑒定中心進行了鑒定,該中心于2018年3月16日出具司法鑒定意見書,鑒定意見為證據1的第四頁與其他頁不是一次打印裝訂成形,證據7的第四頁與其他頁傾向不是一次打印成形。

“除了我們簽字的頁,其他都是他們造假后替換的,這還不能說明問題嗎?”楊靜稱。

鑒定結果送達后,雙橋法院繼續開庭審理,原告補充提交了借款申請審批表及借款借據,以印證1-7筆借款是被告申請而借出。

不過,竑瑞達也出具了說明,表明該公司未向被告楊靜等出借款項。

最終,造假合同并沒有影響判決的方向。

雙橋區法院認為,本案原、被告的爭議焦點之一為原告是否具備訴訟主體資格。經庭審當事人陳訴及雙方提交的證據明確,被告雖在原告提供的申請審批表中的借款人出簽字,且原告出具的《貸款合同》中尾部注明出借人為承德竑瑞達,但上述證據并未加蓋竑瑞達公司印章,且竑瑞達出具了說明未借款。故不認定竑瑞達未出借人。借款人系原告王恩重、其子王久利、其妻孫秀蘭及原告委托的案外人通過銀行轉入被告賬戶。確定實際出借人為王恩重。

對于原告主張的利息,因借款申請表、雙方于2014年11月26日簽訂的借款合同、借據及2015年7月13日簽訂的借款合同中明確約定借款利息為月息2%,故被告應該年利率24%向原告支付利息。

最終,判決被告楊靜等于判決生效后10日內償還原告借款本金6034533元(603萬元)及利息,利息按照以下方式以年利率24%將8筆累加計算:1.自2014年3月21日至本院確定的給付之日以本金90萬元為基數;2.自2014年4月26日至本院確定的給付之日以本金140萬元為基數;3.自2014年5月23日至本院確定的給付之日以本金66萬8千元為基數;4.自2014年6月16日至本院確定的給付之日以本金246萬元為基數。

判決書同時規定,如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

楊靜認為這次判決對造假視而不見非常不合理。

她說,竑瑞達就是王恩重父子的公司,隨便開一個說明并不是難事;拋開對合同造假這部分的處罰力度不夠,及合同造假影響的結果不算,所有問題的癥結還在解封上。“如果當時這筆工程款給到我們,我們把這筆所謂的欠款給還了,也不會有這么多事了。”

對此,律師齊正在接受記者采訪時表示,如果合同造假,那么就不應該作為證據使用。另外,原告方作出了造假的行為,應該推定對被告有利,法院應該重新審視原告的誠信問題。“通過能看到的借據證據來看,問題也很多。”

與此同時,楊靜了解到除了三普建筑,給正昊蓋金牛山莊的其他兩家建筑公司也因拖欠工程款等問題跟正昊打著官司。

錢房兩失的購房人

在被正昊公司拖欠了工程款的建筑公司中,有一家名為承德高遠建筑安裝有限公司(以下簡稱為“高遠建筑”)有著更為特殊的地方。

數名購房者向記者表述,在2015年-2016年間通過高遠建筑與正昊公司簽訂了工程款抵款認購書。這時,金牛山莊還沒有取得預售許可。

一名宋姓購房人告訴記者,“承德這邊也沒啥大開發商,可能就是親戚朋友有人說有價格合適的房子看看就去買了。當時簽認購書時,王久利本人也在,因為認購合同上打印的名字不對,還是他親筆劃掉改的,等預售證下來之后,我們想去換成正式合同,對方卻不承認這事了。”

其中一名購房者的抵款認購書。

購房者邵英春詳細講述了這一過程。

“2016年8月,我與正昊公司及高遠建筑簽約購買了金牛山莊5號樓的一套房,因為五證不齊,我們簽的是抵款認購書,認購書約定該套房價格為5990元/平方米,總面積92.22平方米,總房款是551619元,降價之后是52萬元。簽完認購合同,王久利讓我將購房款交給施工方林玉明。他說這個錢用來抵高遠建筑的工程款,就不用通過正昊公司的會計轉賬,省得麻煩,等預售下來再來跟正昊簽正式合同就行。我按照他的說法,直接把錢給了高遠建筑。”

同年11月,金牛山莊取得了預售許可,卻拒絕跟邵英春簽正式購房合同。

于是,邵英春將正昊公司和高遠建筑的林玉明一同告上了法庭。

回憶起這段經歷,邵英春拿出一份判決書。

根據承德市雙橋區人民法院民事判決書(2018)冀0802民初2484資料顯示,“本院認為,二被告與原告簽訂《金牛山莊工程款抵款認購書》時故意隱瞞承德高遠建筑與被告正昊公司的訴訟糾紛一審敗訴的事實,同時在認購書中故意不說明施工方主體,致使原告在未全面知悉二被告及高遠建筑之間的糾紛及所購房屋的風險和施工主體的情況下雨二被告簽訂了認購書,并支付了房款。二被告簽訂認購書時,惡意串通,隱瞞上述事實,損害了原告利益。因此,原、被告簽訂的認購書違反了國家法律的強制性規定,該認購書無效。無效的合同自始沒有法律約束力。被告林明玉因該認購書取得52萬元購房款,應當予以返還;因二被告的共同過錯,給原告造成損失,二被告應承擔賠償責任,并承擔連帶返還購房款的責任。”

依據《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條之規定,法院判決認購書無效;被告林玉明返還原告邵英春購房款52萬元,被告正昊公司承擔連帶返還責任;正昊公司、林明玉共同賠償邵迎春損失312792元(31萬元)。

判決書還顯示,如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務,應該加倍支付遲延履行期間的債務利息。

在他滿懷信心準備申請執行的時候,正昊公司向承德市中級人民法院提起了上訴。

2018年12月10日二審開庭后,邵英春關注起河北省高級人民法院(訴訟無憂網),終于看見了期盼已久的信息,一審判決書生效日期2018年12月26日。經向法院有關人士咨詢得知,二審案件,只有二審法院上傳結果是維持原判的,系統內自動生成生效日期。

邵春英來到北京市求是公證處將這份期盼已久的信息進行了公證。

但是,在2019年2月20日,二審法院認為,涉訴抵款認購書第7條明確約定“本認購書以三方簽字蓋章并甲方收到施工方的有效證明時生效。”高遠建筑作為施工方并未簽字改正,該合同效力待確認;上訴人提交的雙橋區人民法院作出的(2018)冀0802民初3927號民事裁定書與本案事實基本一致,但適用法律不一致,應統一裁判標準。一審判定認定事實不清。

最終裁定撤回邵英春勝訴的承德市雙橋區人民法院民事判決書(2018)冀0802民初2484民事判決,發回雙橋人民法院重審。

至此,邵英春表示,現在錢房兩失,至今不敢告訴自己的老婆孩子以及父母這個消息。

連續虧損四年的開發商

有趣的是,中級人民法院作為依據撤銷邵英春勝訴判決的雙橋區人民法院(2018)冀0802民初3927號民事裁定在二審時同樣被撤銷了。

在關聯的承德市中級人民法院民事裁定書(2019)冀08民終1013號裁定結果中寫道,“本院認為,涉訴抵款認購書第7條明確約定‘本認購書以三方簽字蓋章并甲方收到施工方有效證明時生效。’高遠建筑作為施工方并未簽字改正,該合同效力待確認;雙橋區人民法院民事判決書(2018)冀0802民初2484號民事判決與本案事實基本一致,但適用法律不一致,應統一裁判標準。最終裁定撤銷雙橋區人民法院(2018)冀0802民初3927號民事裁定。”

一切繞了一個圈,最后又回到了原點。

經記者走訪了解,跟他們一樣的購房者大概20人,簽約后的經歷也不盡相同。目前,他們中多數人認為司法機構在處理正昊公司問題上存在不合理,一些傳言也不脛而走。“開發商跟法官私交很好”“開發商曾說自己就是靠打官司起家的。”

因此,邵英春曾多次以實名通過郵件的方式舉報其質疑的法官。


視頻截圖

2019年10月,這些購房者還在金牛山莊門前拉起了維權橫幅。

記者試圖與正昊公司的負責人及他們口中的法院相關人員取得聯系,不過電話均未接通。

回到正昊公司本身,記者通過企查查APP查詢到,該公司相關風險有206條;相關裁判文書184條。

2019年,因單位合同、無因管理、不當得利一案,正昊公司法人王恩重被承德市雙橋人民法院限制高消費。

同時,記者注意到這家公司于2015年開始公布年報,不過每一年的營業總收入都選擇了不公開。

企查查顯示,正昊公司2015年利潤總額263萬元,凈利潤-464萬元,納稅總額-464萬元,負債總額18276萬元;2016年公司利潤總額42萬元,凈利潤-548萬元,納稅總額-548萬元,負債總額24276萬元;2017年公司利潤總額-738萬元,凈利潤-738萬元,負債總額33318萬元;2018年公司利潤總額-183萬元,凈利潤-183萬元,負債總額39747萬元。

連續4年凈利潤為負數,加上極高的風險,可以說正昊公司的經營情況并不樂觀。

對此,一名業內人士告訴記者,需要看現金流和負債的比例,如果現金流特別少,負債大,且利潤為負數,這個企業基本屬于借舊還新來維持運轉。“他的資本變動也很小,增加的資產估計都是資本化利息。”


| 李葉 | 編輯:本站編輯| 2019-11-21 09:19

標簽:承德金牛山莊 承建方 開發商 購房人
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