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“雙限雙競”下 深圳拍地成央企國企盛宴
而“雙限雙競”地塊的推出也體現了政府想要遏制地王誕生的決心。
土地  2019-11-22 18:12
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而“雙限雙競”地塊的推出也體現了政府想要遏制地王誕生的決心。

| 中房報記者 翁曉琳 深圳報道

繼6月24日5宗宅地出讓“土拍盛宴”后,深圳11月22日再一次迎來6宗宅地開拍,只是本次出讓的5宗宅地均為“雙限雙競”,即限制最高地價和限制最高銷售均價。在房企控制成本追求利潤的情況下,報價熱情明顯不足,加價都十分謹慎。最終由五礦地產、招商蛇口和華潤置地聯合體、中海地產、南國置業分食,值得注意的是,上述企業均為央企或國企。

“雙限雙競”下 1.png

(深圳拍地情況)

“雙限雙競”下 2.png

(來源:深圳中原地產)

出讓條件多房企算賬精明

此次土地拍賣吸金127.51億元。由于競拍實行雙限雙競,其中5宗宅地對建成后的普通商品房入市最高均價,唯一沒有限制普通商品房入市價格的是大鵬壩光地塊,只限制了人才房最高銷售單價和均價,不過房企熱度不夠。

具體來說,熱門區域龍華民治,此次出讓的宅地銷售最高限價在7.14萬元/平方米,目前龍華區二手房價在4萬元-6萬元/平方米,最高能破7萬元/平方米。

若對比今年6月相距不遠的上塘區域宅地出讓,龍光地產65.86億元拿下,實際可售樓面地價達到了6.7萬元/平方米。以及備受關注的深圳首個現樓銷售試點項目龍華金茂府備案價近日“出爐”,價格區間為9萬元-14.4萬元/平方米。

7.14萬元/平方米的最高銷售價格冷卻了不少房企的熱情,但依然是本次參與競拍最多的地塊,吸引了9家房企舉牌。最后在建發地產和中海地產謹慎加價中,由中海地產以50.2億元拿下,甚至未觸及最高地價。

另一宗吸引7家房企參與競拍熱門則是光明新湖地塊,出讓的銷售最高限價在4.73萬元/平方米。要知道6月“土拍盛宴”中,中海地產54.08億元拿下的光明大第地塊,實際可售樓面地價超4萬元/平方米;而中國電建20.12億元拿下的另一宗光明區政府地塊,實際可售樓面地價約4.3萬元/平方米。

目前光明新湖片區內住宅價格大多在3.9萬元-4.8萬元/平方米,地塊4.73萬元/平方米的限價顯然給予開發商的利潤程度已經很小了。最終南國置業以26.4億元下,同樣未觸及最高限地價。雖然背靠中國電建,不過南國置業相關人士在現場表示:“此次拿地是公司首進深圳。”

房企并不熱情的背后,除了“雙限雙競”外,對建設條件也有頗多要求。 “70/90”政策下,破滅了房企要做大戶型的想法。另外為了防止房企變相加價,還明確指出商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品,不得捆綁精裝修。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者表示:“為了穩定房價,政府肯定會將所有能用上的政策都用上,而且這些政策也不是新鮮事,放在土地出讓條件中也很正常。”

戴德梁行研究院副院長張曉端對中國房地產報記者指出:“為了一定程度避免誤讀,貫徹‘房住不炒’的思路,有效增加緩解供需矛盾的政策性住房及剛需房的供應,在套型面積比例等方面做出了限制,而不得捆綁精裝也避免了價格上的操作空間。”

“雙限”成央企國企戰場

不難發現此次拿“雙限雙競”地塊的大多為央企或者國企,包括五礦地產、華潤置地、招商蛇口、中海地產等,這讓人回想起2016年12月14日,深圳一口氣推出了三宗“雙限雙競”地塊,最終大鵬宅地由保利地產拿下,坪山宅地則是由碧桂園拿下。

何倩茹對中國房地產報記者表示:“限最后出售均價,實際上就限制了整個目前的出售總價,對于開發商來講,就很明顯可以計算出獲利情況。因此我們相信,這些限價地塊的利潤空間應該不大,大房企或央企才比較有能力操作。”

另外,2016年上述地塊對于銷售均價也是有要求,商品住房預售時銷售均價必須低于周邊同類預售項目屆時備案均價的90%,坪山地塊不得高于3.23萬元/平方米、大鵬地塊不得高于2.85萬元/平方米。

中國房地產報記者發現,目前均價為2.7萬元/平方米保利香檳苑·24季和均價為3.06萬元/平方米和坪山的碧桂園鳳凰國際公館,銷售均價甚至沒達此前的最高限價。

何倩茹對中國房地產報記者解釋稱:“具體的入市價格,要根據市場的實際情況來衡定,只能那些區域的房價漲幅,沒有賣地時預計那么高。其實對于房企來說,拿雙限雙競很有可能是不賺錢的。”

張曉端的看法相同,“限價在當下的影響主要是對市場價格預期的引導,如果遇到市場上行,或區域成熟度提升很快,都會帶動市場價格走高,這種情況下限價則令預期更加理性,比如此前龍華區限價房比市場價格要低。但當項目所在的氛圍、配套均不成熟,發展進度較此前預期慢,或在市場調整期入市,也不排除會出現價格低于最高限價的情況。”

對于外地房企來說,在市場分化的大背景下,市場化程度較高的深圳,依然是其趨之若鶩的投資主戰場。而“雙限雙競”地塊的推出也體現了政府想要遏制地王誕生的決心。


| 翁曉琳 | 編輯:本站編輯| 2019-11-22 18:12

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